የ CES ብድሮች የኢንቨስትመንት ንብረቶችን ለገንዘብ እንዴት DSCRን እንደሚጠቀሙ

ለሪል እስቴት ባለሀብቶች፣ የተዘጋ-መጨረሻ ሁለተኛ (CES) ብድር በባለቤትነት ያልተያዙ ንብረቶችን በግል ገቢ ላይ ሳይመሰረቱ የገንዘብ ድጋፍ ለማድረግ ልዩ መንገድ ይሰጣል። የዕዳ አገልግሎት ሽፋን ሬሾን በመጠቀም (DSCR) ብቁ ለመሆን፣ እነዚህ በንብረት ገቢ ላይ የተመሰረቱ ብድሮች በኪራይ የገንዘብ ፍሰት ላይ ያተኩራሉ፣ ይህም ፖርትፎሊዮዎችን ለመለካት ምቹ ያደርጋቸዋል። የሲኢኤስ ብድሮች በጥሬ ገንዘብ ፍሰት ላይ የተመሰረተ ብድር እንዴት እንደሚሠሩ እና ለምን ጨዋታ ለዋጭ እንደሆኑ እንመርምር።

የCES ብድር ተጨማሪ እጣዎችን የማይፈቅድ የቋሚ ጊዜ ሁለተኛ ብድር ነው፣ ብዙ ጊዜ ከዋናው ብድር ጋር ባለቤት ላልሆኑ ብድሮች ይውላል። ከተለምዷዊ ሁለተኛ ብድሮች በተለየ፣ የግል የገቢ ማረጋገጫ ሊጠይቅ ይችላል፣ ለኢንቨስትመንት ንብረቶች ዝግ-መጨረሻ ሁለተኛ ብድር DSCR ብቁነትን ለመገምገም ይጠቅማል። የዕዳ አገልግሎት ሽፋን ጥምርታ የአንድን ንብረት አመታዊ የኪራይ ገቢ ከዕዳ ግዴታዎች አንፃር ይለካል፣የመጀመሪያውን እና የሁለተኛውን የሞርጌጅ ክፍያዎችን (ዋና፣ ወለድ፣ ታክስ፣ ኢንሹራንስ እና የHOA ክፍያዎች) ጨምሮ። 1.0 ወይም ከዚያ በላይ የሆነ DSCR የሚያመለክተው የንብረቱ ገቢ ዕዳውን የሚሸፍን ሲሆን አበዳሪዎች በጥሬ ገንዘብ ፍሰት ላይ ለተመሰረተ ብድር 1.25 ይመርጣሉ።

ይህ ምንም አይነት የግል የገቢ ማረጋገጫ አካሄድ ትልቅ መሳል አይደለም። ባለሀብቶች W-2s ወይም የግብር ተመላሾች አያስፈልጋቸውም፤ በምትኩ አበዳሪዎች የንብረቱን የኪራይ አቅም ይገመግማሉ፣ ይህም የ CES ብድር ውስብስብ ፋይናንስ ላላቸው ሰዎች ተደራሽ ያደርገዋል። እንዲሁም የውጭ አገር ዜጎች ናቸው፣ ይህም ዓለም አቀፍ ባለሀብቶች ያለ የሀገር ውስጥ የገቢ መዝገቦች የአሜሪካ ሪል እስቴት ውስጥ እንዲገቡ ያስችላቸዋል። ለምሳሌ፣ አንድ የውጭ ዜጋ በየወሩ 4,000 ዶላር የሚያመነጭ የCES ብድር በ1.3 DSCR፣ የግል የገቢ እንቅፋቶችን በማለፍ የCES ብድርን ሊያገኝ ይችላል።

Piggyback ok አወቃቀሮች ተለዋዋጭነትን ያጎላሉ። ዝግ-መጨረሻ ሁለተኛ ብድር የመጀመሪያ ወጪዎችን ለመቀነስ ከመጀመሪያ ብድር ጋር ተጣምሮ ክፍያዎችን ወይም እድሳትን ሊሸፍን ይችላል። አንድ ባለሀብት 500,000 ዶላር የሚከራይ ንብረት ላይ ያነጣጠረ አስቡት፡ የመጀመሪያ ብድር 75% (375,000 ዶላር) ይሸፍናል እና የሲኢኤስ ብድር ቀሪውን 20% (100,000 ዶላር) የሚሸፍን ሲሆን 5% ጥሬ ገንዘብ ብቻ ይቀራል። ይህ ፒሪዘርቭለተጨማሪ ኢንቨስትመንቶች ፈሳሽነት።

ሆኖም፣ በDSCR ላይ የተመሰረቱ የሲኢኤስ ብድሮች ከማስጠንቀቂያዎች ጋር ይመጣሉ። በሁለተኛ ብድር ወለድ ላይ ያለው የወለድ መጠን ብዙ ጊዜ ከፍ ያለ ሲሆን የብድር-ወደ-እሴት (CLTV) ጥምርታ ከ75-85 በመቶ ሊደርስ ይችላል። ክፍት የስራ ቦታዎች ወይም የገበያ ፈረቃዎች በንብረት ገቢ ላይ የተመሰረቱ ብድሮች ላይ ተጽእኖ ሊያሳድሩ ስለሚችሉ ባለሀብቶች ጠንካራ የኪራይ ፍላጎት ማረጋገጥ አለባቸው። እነዚህ ሁኔታዎች ቢኖሩም፣ እንደ ሲኢኤስ ብድር ያሉ የባለቤት ያልሆኑ ብድሮች ለፖርትፎሊዮ ዕድገት ወደር የለሽ እድሎች ይሰጣሉ፣በተለይ ያለ የግል የገቢ ማረጋገጫ እና የውጭ ሀገር ብሄራዊ አማራጮች ተደራሽነትን የሚነዱ ናቸው።